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本年业绩观察受地王项目拖累 滨江集团净利润下滑

2022年06月12日
       上海报道, 在房地产行业去杠杆的时刻, 杭州滨江房地产集团有限公司(滨江集团002244.SZ)逆势加大杠杆力度。 上半年, 滨江集团加大土地储备, 先后在杭州、湖州、温州、温岭、如皋等地新增多个地块项目, 累计建筑面积约296.7万平方 米。
        同时, 新增贷款107.86亿元, 资产负债率由去年底的72.84%提高到77.20%。 此外, 为了撬动更多的项目, 滨江集团还撬动了项目公司的股权,

大规模引入合作伙伴,

导致净利润被稀释。 上半年, 滨江集团实现归属于上市公司股东的净利润5.8亿元, 同比下降36.95%, 归属于少数股东的综合收益总额达到6.58亿元。 值得一提的是, 2017年全年归属于少数股东的综合收益仅为5.95亿元。
        另一方面, 毛利率的下降也对滨江集团的净利润产生了较大的影响。 其中, 2010年中标的地王项目西溪明珠交付并确认收入, 是毛利率下降的主要原因。 针对地王项目导致净利润大幅折让和毛利率下降, 记者向滨江集团董事会秘书办公室发送采访提纲, 截至发稿未收到回复。 归属于母公司的收入不到总额的一半。 在上半年的报告中, 滨江集团给出的成绩单是充满活力的。 营业收入95.54亿元, 同比增长92.33%, 销售额405.5亿元, 累计新增土地储备建筑面积约296.7万平方米, 楼面均价1.38万元/ 平方米, 预计平均售价为28600元/平方米。 也就是说, 未来项目交付后, 将为滨江集团带来超过800亿元的营业收入。 2016年开始大规模征地, 当年共征地12宗, 建筑面积约160.81万平方米, 是2015年的1.5倍。2017年滨江集团新增16宗 土地储备方面, 总建筑面积220.45万平方米, 同比增长37.1%。 上半年, 滨江集团拿下12块土地。 据记者不完全统计, 滨江集团在7、8月份又买了6块地, 两个月花费近100亿元:竞标航政初初[2018]23号地块3.1国有土地使用权 亿元; 8月2日, 以4.4亿元竞得奉土初初[2018]01041号地块国有土地使用权; 8月6日, 以8848万元取得奉土早早字[2018]01043号国有土地使用权; 8月16日, 以32.26亿元中标萧山新区E-15-1、蜀山南单元B-09-。 1个地块; 8月27日, 以26.2亿元中标杭州上城区望江单元地块。 2016年开始的“征地潮”虽然让滨江集团销售额逐年增加, 但“含金量”严重不足上半年405.5亿元的销售额中, 股权销售额仅为179.4亿元。 同时, 合作发展模式大大降低了滨江集团归属于上市公司股东的净利润。 上半年归属于上市公司股东的净利润5.8亿元, 同比下降36.95%, 归属于少数股东的综合收益总额6.58亿元, 占比54.2% 综合收益总额。 值得一提的是,

今年上半年, 滨江集团旗下少数股东在2017年实现了超过5.95亿元。2015年至2017年, 少数股东收入占总收入的比重分别为33.22%、28.99 %、25.94%, 2018年上半年暴增至54.2%。记者查询了解到, 2017年新增的16块地块中, 只有3块的股权比例达到100%, 其余为100%。 等于或低于 51%。 2017年主要出售和落户的14个项目中, 只有3个项目的股权比例达到100%。 虽然销售面积达到88万平方米, 但滨江集团的实际收入仅为33.28万平方米。 正因如此, 虽然滨江集团2017年实现销售额615亿元, 但其股权销售额仅为260亿元, 不足一半。 同样, 今年上半年, 其销售额突破400亿元, 而股权销售额仅为179.4亿元。 滨江集团2018年上半年报告中提到, 与其建立合作关系的单位包括央企、一级企业、房地产企业和非房地产企业。 项目管理服务费。 地王项目拖累毛利率。 滨江集团上半年收入和净利润下降的另一个重要原因是毛利率下降。 其房地产毛利率为27.50%, 较2017年的30.01%下降2.51个百分点, 同比下降15.05%, 其中杭州地区同比下降16.29%。 滨江集团在半年报中表示, 营业收入和营业成本增加的主要原因是本期房地产交付量较上年同期大幅增加, 毛利下降 率与上年同期相比。 到。 上半年, 滨江集团主要交付华家池项目、东方星城项目、西溪明珠项目、湘湖一号项目、平湖万家花城等项目。 记者了解到, 除西溪明珠外, 其他项目售价与楼面价差距较大, 理论利润率不小。
        花家池位于杭州市中心较为繁华的地段, 紧邻浙江大学。 2013年, 滨江集团以43.83亿元的总价中标。 出让文件显示, 滨江收购的土地可出售面积4.73万平方米, 容积率3.2-6.0。 建筑限高100米, 建筑面积18.9万平方米。 折合楼面价23189.75元/平方米, 至少2200平方米保障房面积。 其高层均价5.8万元/平方米, 联排别墅均价9万元/平方米。 按此计算, 华家池项目至少有3万元/平方米的利润空间。 2015年2月, 滨江集团以总价12.82亿元, 楼面价10110元/平方米的价格拿下杭证初初[2015]3号地块。 这块地, 就是滨江集团半年报中提到的东方星城。 . 目前该项目销售价格为4万元/平方米, 还有3万元/平方米左右的利润空间。 此外, 湘湖一号平湖万家花城项目也有一定的利润率, 但只有西溪明珠项目的利润率较小,

这可能是拖累整体毛利率的主要原因。 2010年, 滨江集团以18.06亿元的总价拿下杨家牌楼地块, 折合每平方米25735元的单价, 创下了当时杭州土地单价的新纪录。 然而, 房地产入市之际, 恰逢2013年至2015年全国楼市的低谷期。据公开资料, 西溪明珠项目选择了房地产市场的金档——金九银 2014年开十季, 但公司年报显示,

西溪明珠项目开到年底。 累计预售金额仅为1.81亿元。 2015年半年报显示, 西溪明珠项目预售金额从年初的1.81亿元缓慢上升至3.27亿元, 预售比例仅为15.6%, 为 滨江集团主要预售楼盘预售率最低。 由于行情低迷, 西溪明珠项目在定价方面非常被动。 均价仅为35000元/平方米, 减去约25000元/平方米的楼面单价, 其可营业利润空间仅为10000元/平方米。 快速扩张的滨江集团, 似乎忘记了西溪明珠项目带来的伤痕, 从2016年开始入驻。2016年5月, 信达以123.18亿元拿下杭州奥体中心地块, 而其在杭州的地王地位也没有动摇。 不久后, 信达引入滨江集团和融创入股; 2016年5月, 滨江集团与信达签署合作协议, 共同开发南兴机组B-02地块。 2009年9月, 滨江集团联合保利房地产开发有限公司、杭州月茂企业管理有限公司以约60亿元的价格竞得杭正初59号地块。 杭州住宅用地单价创历史新高。 地产资深人士、盈科全球合伙人郭仁认为, 所谓开发商吞下恶果, 这在国内市场这么多年是罕见的, 但利润却没有当初想象的那么高。
        开发商赢得地王也是一种市场行为。 这样做一般预计未来价格会上涨, 但这会对毛利率和净利润产生一定的影响。
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